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                         比恐怖還恐怖的事

比悲傷還悲傷的事是賣座電影，套個類似說法，我最近遇到比恐怖還恐怖的事!

實價登錄被批評不夠真實，所以蔡政府準備推2.0版，但遭到藍營立委杯葛，以致法案依然躺在立院。這次所以遇到比恐怖還恐怖的事完全是拜實價登錄之賜，所以在此呼籲綠營政府趕快讓2.0版施行。

使用區分變更會改變土地價值，如果農地變更為工業用地、住宅、商業用地，那地價會增高；如果農地變更為道路用地、河川地、公園用地...，那地價就會下滑。

地價起降的時間點到底是在甚麼時候?以前總是相信仲介業者的話，他們堅稱只有當政府正式公文公布後地價才會明顯變化!

如果你真的相信仲介的話，那真的是恐怖呀!我以前也是這樣認為，但無意間查看嘉義鐵路高架化前後幾年的地價登錄資料後，我真的事差點沒被嚇到脫肛脫糞，真的是比恐怖還恐怖!因為錯誤認知，損失的可能是高達四億台幣以上!

嘉義鐵路高架化周邊土地開發計畫準備把後站的大片乙種工業用地變更為商業用地、住宅用地、產業專區。變更的好處是政府可以取得地主土地回饋，乙工變商業需回饋土地40.5%；變更為住宅回饋37.5%。但目前因為乙工地已普遍比住宅區貴，所以地主不願變更為住宅，寧願保持原乙工地目，所以嘉義市政府最後索性取消乙工變更為住宅，全部都變更為商業或產專用地。

變更地目的消息早在民國104年7月就傳出，8月27日第一次開周邊土地開發會議後，地目變更的大致情況傳出，但要真正都市計畫變更程序走完才可能真正地目變更並公布，這時程至少三年以上，所以可能到109年後才會變更使用區分完成，現在是108年6月，嘉義鐵路高架化周邊土地地目依然尚未變更，仍是原來的地目。

按照仲介所說政府正式公布後地價才會大幅變化，那現在後站的乙工地理應保持104年以前那種每坪6萬~8萬的價格，而要直到正式公布都市計畫變更後，確定乙工地已變更為商業和產專地後，地價才可能賣到每坪20~50萬以上!

台商資金回流已超過三千億台幣，導致全台工業用地爆漲。這次嘉義鐵路高架化周邊土地開發變更保留一部分乙工地變更為產業專區，算是保留一些近似乙工地用途，但因為容積率和建蔽率都和商業區差不多，所以地價當然會比乙工地高。

如果有金主以為都更尚未正式公布，想向地主以往常每坪6~8萬價格購買土地，那他可能要失望了!因為從實價登錄可知，現在後站地區的乙工地已幾乎全部漲到每坪15萬以上，最高已達每坪20萬，比當地住宅用地平均每坪十萬高出許多，而比後站商業區約每坪三十萬低約十幾萬。

104年都更消息尚不明確時乙工地被大量低價買走，現在那些賣地的人一定每天在捶心肝，太太每晚鐵鎚擊睪、兒女天天偷藏爸爸保險套…...，唉!後悔已晚，有多少人是相信仲介的話而少賺數千萬，甚至數億的?若能撐到現在才考慮賣，尚未正式公布地目變更，地價都已爆漲三倍左右，那若再撐到一年後正式公布，那賣到每坪五十萬左右也並非不可能，尤其是距離火車站僅三百公尺內的蛋黃區乙工地，比照前站的商業區來看，六十萬以上也有可能!

恐怖呀!恐怖!地價真的不是正式公布變更後才會漲，在僧多粥少下，風聲放出來就有人來搶地了，所以這完全是看市場需求來決定，切勿聽信別有用心者誤導，我至少因此一大發現而可能多賺四億台幣以上，真是比恐怖還恐怖呀!我真的要堅持下去，要一直等下去，我就不相信黃偉哲和林炎成不會夢到觀音菩薩託夢: 快公布吧，不要讓孝子等太久!